Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Mrągowie

UZASADNIENIE

Powód J. P. wystąpił przeciwko E. K. (1) z pozwem o ustalenie wygaśnięcia służebności gruntowej ustanowionej na prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), polegającej
na prawie przechodzenia przez przedpokój w celu wejścia na strych, ustanowionej
na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia
17 października 1996 roku za Rep. A Nr (...). Nadto domagał się zasądzenia
od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że lokale mieszkalne, o których mowa w pozwie, znajdują się na nieruchomości zabudowanej dwulokalowym domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym w M. przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), a pozwana właścicielką lokalu mieszkalnego położonego
w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Podał, że pozwana obecnie niezasadnie rości sobie prawo przechodzenia przez przedpokój lokalu stanowiącego własność powoda w celu wejścia na strych budynku, w którym położone są lokale stron. W tym zakresie wyjaśnił, że wprawdzie na mocy umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia 17 października 1996 roku za Rep. A Nr (...) na prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) została ustanowiona służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego położonego
w M. przy ul. (...), polegająca na prawie przechodzenia przez przedpokój w celu wejścia na strych, to jednak faktycznie nigdy nie była ona wykonywana.
Co więcej, poprzedni właściciele lokali, będący przodkami stron w dniu 5 listopada 1998 roku zawarli porozumienie w zakresie korzystania z części wspólnych nieruchomości, które było respektowane, zgodnie z którym ojciec pozwanej – J. O. posiadał wyłączne prawo do korzystania z piwnicy, a przodek powoda – E. P. – z całości strychu. Zaznaczył również, że przodkowie stron ustalili przy tym, że w razie wykupienia lokalu przez następców prawnych J. O. ustalenia zawarte w porozumieniu nie ulegną zmianie. Wskazał, że nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że doszło do zabudowania klatki schodowej przy wyodrębnieniu lokali mieszkalnych i do dnia dzisiejszego właścicielka lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) nie korzysta
ze strychu, natomiast powód z piwnicy. Podniósł przy tym, że taki sposób korzystania
z nieruchomości został już na tyle utrwalony, że jego zmiana byłaby obecnie bezcelowa tym bardziej, że wejście na strych znajduje się aktualnie w przedpokoju lokalu powoda.

Pozwana E. K. (1) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa
w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu podała, że od 2016 roku jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy
w M. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), zaś wcześniej najemcą przedmiotowego lokalu był jej ojciec J. O.. Wskazała,
że faktycznie została pozbawiona przez rodzinę P. dostępu do strychu, a podjęte przez nią rozmowy z najemcami/właścicielami lokalu w przedmiocie dopuszczenia jej
do korzystania ze strychu nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Jednocześnie podniosła,
że w chwili nabycia na własność lokalu położonego w M. przy ul. (...) ani ona, ani Burmistrz Miasta M. nie mieli wiedzy o istnieniu porozumienia z dnia
5 listopada 1998 roku, na które powołuje się powód. W jej ocenie został on bezprawnie podpisany przez jej ojca i utajniony przez rodzinę P..

Sąd ustalił, co następuje:

J. P. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). E. K. (1) jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Przedmiotowe lokale znajdują się na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), zabudowanej dwulokalowym domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

(bezsporne, a nadto dowód: wydruk KW (...) – k. 188-19, wydruk KW (...) – k. 182-187, wydruk KW (...) – k. 124-127, a także dane elektroniczne z (...) dla KW (...), (...) i KW (...))

J. P. nabył prawo własności lokalu mieszkalnego położonego
w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), w 2017 roku
w wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego po rodzicach E. P. i B. P. (1), którzy to prawo własności w/w lokalu nabyli
na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży z dnia
17 października 1996 roku za Rep. A Nr (...). Na mocy przedmiotowego aktu notarialnego małżonkowie E. i B. P. (1) ustanowili na prawie własności nabytego lokalu służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), polegającą na prawie przechodzenia przez przedpokój, w celu wejścia na strych oraz roczną wartość tego świadczenia na kwotę
100 złotych, a także skapitalizowaną wartość świadczeń tej służebności na kwotę 500 złotych.

(dowód: akt notarialny za Rep. A Nr (...) – k. 28-32, dokumentacja – k. 58-104)

E. K. (1) nabyła prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), w 2016 roku od Gminy M. M. na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży z dnia 6 czerwca 2016 roku za Rep. A Nr (...). Przed nabyciem mieszkania została poinformowana o istnieniu służebności gruntowej na prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), polegającej
na prawie przechodzenia przez przedpokój, w celu wejścia na strych oraz roczną wartość tego świadczenia na kwotę 100 złotych, a także skapitalizowaną wartość świadczeń tej służebności na kwotę 500 złotych.

Wcześniej, bo od co najmniej 1998 roku do 2015 roku, lokal mieszkalny położony
w M. przy ul. (...) był zamieszkiwany przez ojca E. J. O. na podstawie umowy najmu. W lokalu tym zamieszkiwała także wraz z ojcem m.in. E. K. (1), jak i jej brat M. O. (1).

(dowód: wydruk KW (...) – k. 124-127, a także dane elektroniczne z (...), akt notarialny za Rep. A Nr (...) – k.174-177, operat szacunkowy
z 24 sierpnia 2015r. – k. 79-81v, protokół uzgodnień – k. 96-98, zeznania świadka A. K. – k. 130-130v, zeznania świadka W. K. – k. 130, zeznania świadka B. P. (2) – k. 131, zeznania świadka E. K. (2) – k. 130v-131, zeznania świadka M. O. (2) – k. 146-147, przesłuchanie powoda J. P. –
k. 147, przesłuchanie pozwanej E. K. (1) – k. 147-148)

W dniu 5 listopada 1998 roku J. O. – jako najemca lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) – zawarł z właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) E. P. porozumienie, na mocy którego ustalili, że E. P. przysługuje wyłączne prawo do korzystania z całości strychu położonego na nieruchomości, a J. O. wyłączne prawo do korzystania z całości piwnicy. Jednocześnie strony zgodnie wskazały, że w przypadku wykupienia lokalu mieszkalnego przez J. O. bądź jego następców prawnych powyższe ustalenia porozumienia nie ulegną zmianie. Na przedmiotowym porozumieniu widnieje podpis najemcy J. O., właściciela E. P. oraz pełnomocnika Gminy M. M. – R. N.. Przedmiotowe porozumienie było respektowane przez strony do chwili ich śmierci.
Do 2015 roku nie było sporów na tle korzystania z w/w nieruchomości wspólnej. Sporadyczne wejście na strych przez zamieszkujących lokal mieszkalny położony w M. przy
ul. (...) było realizowane nie przez przedpokój lokalu mieszkalnego położony w M. przy ul. (...), a przez schody z klatki schodowej. Rodzina P. nie korzystała z piwnicy od ponad 20 lat. Obecnie nie ma możliwości dojścia
na strych przez schody z klatki schodowej.

(dowód: porozumienie z dnia 5 listopada 1998 r. – k. 27, zeznania świadka B. P. (2) – k. 131, zeznania świadka E. K. (2) – k. 130v-131, zeznania świadka M. O. (2) – k. 146-147, przesłuchanie powoda J. P. –
k. 147, przesłuchanie pozwanej E. K. (1) – k. 147-148)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne i jako takie zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Stosownie do dyspozycji art. 293 § 1 kc, służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Przywołany przepis reguluje skutek, jaki odniesie niewykonywanie uprawnień wynikających ze służebności przez właściciela nieruchomości władnącej przewidując, że po upływie określonego w tym przepisie okresu czasu nastąpi jej wygaśnięcie. W przypadku służebności czynnej (jak w niniejszej sprawie) termin dziesięcioletni zaczyna biec od dnia, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności (np. prawa przechodu czy przejazdu przez nieruchomość obciążoną), a upływa
w dniu, który datą odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności. Wygaśnięcie służebności na skutek niewykonywania następuje ex lege,
co oznacza, że ewentualne orzeczenie stwierdzające wygaśnięcie służebności ma charakter deklaratoryjny ( vide: wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 18 czerwca
2019 roku sygn. akt III Ca 484/18, publ. LEX nr 2721161). W razie potrzeby stwierdzenie wygaśnięcia służebności następuje w wyroku ustalającym wydanym na podstawie
art. 189 kpc, który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe potwierdziło zasadność żądania pozwu. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wykazał bowiem, że służebność gruntowa ustanowiona na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu
i umowy sprzedaży z dnia 17 października 1996 roku za Rep. A Nr (...) faktycznie nigdy nie była wykonywana, a najpóźniej zaprzestano jej wykonywania z dniem 5 listopada
1998 roku, kiedy to zawarto porozumienie między ówczesnym właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) – ojcem powoda,
a ówczesnym najemcą lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) – ojcem pozwanej. Zgodnie z treścią tego porozumienia, ojciec pozwanej J. O. oraz ojciec powoda E. P. – przy udziale pełnomocnika Gminy M. M. – ustalili sposób korzystania z części wspólnych budynku poprzez przyznanie wyłącznego prawa korzystania z piwnicy najemcy, tj. ojcu pozwanej, a ze strychu – właścicielowi lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...). Porozumienie zawierało także wyraźne zastrzeżenie, że ustalenia tak zawartego porozumienia zachowują moc także w razie wykupienia lokalu przez ojca pozwanej J. O. lub jego następców prawnych. Zebrane w sprawie dowody potwierdziły przy tym twierdzenia powoda, że przedmiotowe porozumienie było respektowane przez wiele lat, co najmniej
do chwili śmierci J. O., jak i momentu wyodrębnienia i nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) przez pozwaną w 2016 roku. O powyższym przekonują nie tylko informacje uzyskane od powoda
w toku jego przesłuchania, ale i zeznania świadka brata pozwanej M. O. (2), który zamieszkiwał wraz z nią i J. O. w lokalu mieszkalnym przy ul. (...) w M.. Wynika z nich, że rodzina pozwanej nie korzystała w ogóle, albo czyniła to w sposób bardzo sporadyczny i ograniczony,
ze strychu. Co istotniejsze, ewentualne wejście na strych odbywało się nie przez przedpokój lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...), a więc sposób określony aktem notarialnym z 1996 roku, lecz przez schody w klatce schodowej.

Potwierdzeniem braku wykonywania służebności gruntowej ustanowionej aktem notarialnym z 1996 roku po zawarciu porozumienia z 1998 roku są także zeznania świadka B. P. (2). Świadek ta, będąca siostrą ojca powoda wskazała, że systematycznie przebywała w budynku, w którym mieszczą się lokale stron, i nigdy nie była świadkiem, aby przodkowie pozwanej, członkowie jej rodziny, czy też ona sama korzystali ze strychu, w tym by realizowali wejście na strych poprzez przedpokój lokalu mieszkalnego położonego przy
ul. (...), bądź też w jakikolwiek sposób oczekiwali możliwości takiego wejścia. Wręcz przeciwnie, z jej relacji wynika, że ojciec pozwanej J. O. nigdy nie oczekiwał dostępu do strychu.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że pozostali świadkowie przesłuchani w sprawie nie byli w stanie jednoznacznie potwierdzić tego, że służebność ustanowiona aktem notarialnym
z 1996 roku, po 1998 roku była faktycznie wykonywana, a co tym bardziej wskazać konkretny sposób i okresy jej wykonywania. Ewentualne sporadyczne dopuszczenie do wejścia na strych przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny przy ul. (...), o których wspominał świadek A. K. i pozwana, nie może być natomiast uznane za realizację służebności gruntowej w rozumieniu art. 293 § 1 kc. Brak jest bowiem podstaw by uznać, że ewentualne incydentalne sytuacje mające charakter grzecznościowy – względem zawartego przez strony porozumienia, które było przez lata respektowane – odpowiadały treści służebności ustanowionej aktem notarialnym, która przewidywała swobodne prawo przechodzenia przez przedpokój lokalu mieszkalnego przy ul. (...).

W ocenie Sądu powyższe ustalenia nie pozostawiają wątpliwości, że służebność gruntowa ustanowiona na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu
i umowy sprzedaży z dnia 17 października 1996 roku za Rep. A Nr (...) nie była
od czasu zawarcia porozumienia z dnia 5 listopada 1998 roku wykonywana przez okres przekraczający 10 lat, a zatem na podstawie art. 293 § 1 kc wygasła z dniem 5 listopada
2008 roku, czyli jeszcze przed nabyciem przez pozwaną prawa własności lokalu przy
ul. (...) w M., co miało miejsce dopiero w 2016 roku.

Odnosząc się natomiast do zarzutu pozwanej, jakoby porozumienie z dnia 5 listopada 1998 roku nie wywoływało skutków prawnych, ponieważ zostało zawarte między właścicielem jednego lokalu a jedynie najemcą drugiego, wskazać należy, że Sąd uznał ten zarzut za niezasadny. Wbrew twierdzeniom pozwanej, jej ojciec – jako wieloletni najemca lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w M. – był osobą uprawnioną
do korzystania z części wspólnych nieruchomości, a zatem mógł skutecznie zawrzeć porozumienie co do sposobu korzystania z tych części wspólnych, w tym strychu. Zauważyć również należy, że przy zawarciu porozumienia uczestniczył właściciel lokalu mieszkalnego przy ul. (...) – przedstawiciel Gminy, co dodatkowo wzmacnia skuteczność tego porozumienia. Co więcej, porozumienie to – jak wykazało przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe – było przez lata respektowane, a sposób korzystania
z nieruchomości zgodny z jego treścią utrwalił się i nie budził sprzeciwu co do zasady
aż do czasu nabycia prawa własności lokalu przez pozwaną.

Na marginesie wskazać również należy, że ewentualne działania podjęte przez pozwaną po nabyciu przez nią lokalu mieszkalnego, w tym jej twierdzenia, jakoby podejmowała próby dopuszczenia jej do korzystania ze strychu, pozostają irrelewantne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Skoro bowiem z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika,
że po zawarciu porozumienia z dnia 5 listopada 1998 roku służebność nie była wykonywana przez okres co najmniej dziesięciu lat, czyli do dnia 5 listopada 2008 roku, to jej wygaśnięcie nastąpiło z mocy prawa właśnie z upływem terminu.

Mając zatem powyższe na uwadze – na podstawie art. 293 § 1 kc w zw. z art. 189 kpc – orzeczono jak w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku – stosownie do jego wyniku –
na podstawie art. 98 § 1 i § 1 ¹ kpc, zasądzając od pozwanej na rzecz powoda kwotę
200 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Udokumentowany kosztu procesu stanowiła jedynie opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 złotych.

/-/ sędzia Krzysztof Połomski