Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Mrągowie

UZASADNIENIE

Powód J. S. wniósł o nakazanie pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą
w P., aby opróżniła i opuściła pomieszczenia znajdujące się w budynku położonym
w M. przy ul. (...) wraz z wszystkimi rzeczami oraz osobami reprezentującymi jej prawa oraz opuściła nieruchomość gruntową stanowiącą działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy
w M. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) oraz wydała je powodowi. Nadto domagał się zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu według przedłożonego spisu kosztów.

W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem, składającej z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). W dniu 8 lipca 2021 roku zawarł z pozwaną reprezentowaną przez jej prezesa J. W. umowę najmu lokalu znajdującego się w wymienionym budynku,
na podstawie której oddał pozwanej w najem lokal usytuowany na pierwszym piętrze oraz poddaszu wraz z dostępem schodami prowadzącymi z parteru w celach mieszkalnych
i biurowych, za co pozwana zobowiązała się płacić czynsz początkowo po 1.500 złotych miesięcznie, a od 23 marca 2023 roku po 2.000 złotych miesięcznie, a nadto pokrywać koszty eksploatacji tego lokalu – w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Przedmiotowa umowa została zawarta na okres 2 lat, zaś na mocy aneksu z dnia 23 lutego 2023 roku czas trwania umowy strony przedłużono o kolejny rok. Podał, że finalnie pozwana spółka objęła
w posiadanie nie tylko lokal, który stanowił przedmiot umowy najmu, lecz całą nieruchomość, którą aktualnie włada bez tytułu prawnego. Powód wypowiedział bowiem pozwanej umowę najmu z uwagi na brak płatności czynszu począwszy od marca 2023 roku. Zaznaczył przy tym, że wzywał pozwaną do opuszczenia nieruchomości i wydania jej powodowi, jak i do zapłaty zaległego czynszu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
a w odpowiedzi prezes zarządu pozwanej spółki zadeklarował opuszczenie nieruchomości
w terminie do dnia 15 kwietnia 2024 roku, do czego jednak nie doszło.

Pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. w odpowiedzi na pozew wyraziła nadzieję na refleksję powoda i podjęcie rozmów w celu ustalenia wzajemnych stanowisk.

W odczuciu pozwanej angażowanie Sądu w sprawę opisaną przez powoda można postrzegać jako manipulację przepisami prawa i formę jego nadużycia. W tym kontekście powodowi zarzuciła m.in., że ten uchybiał obowiązkom względem najemcy w zakresie zapewnienia odpowiedniego standardu ogrzewania oraz stanu technicznego obiektu, dopuścił się bliżej nieokreślonych zachowań mających znamiona oszustwa, jak i nielegalnie wybudował
na nieruchomości ciąg garaży i czerpał z tego tytułu nielegalne zyski.

Sąd ustalił, co następuje:

Od dnia 21 sierpnia 2019 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. wpisana jest w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem (...). Do składania oświadczeń
w imieniu przedmiotowej spółki upoważniony jest każdy z członków zarządu samodzielnie, przy czym w skład zarządu spółki wchodzi prezes zarządu – J. W. oraz członek zarządu – A. P.. Osoby te posiadają status wspólników (...) sp. z o.o. z siedzibą w P..

(bezsporne, a nadto dowód: dane z https://wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl dla KRS: (...))

J. S. zamieszkuje na stałe w S.. Jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), położonej w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy
w M. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-użytkowym.

(bezsporne, a nadto dowód: wydruk KW (...) – k. 8-13 i k. 71-75, a także dane elektroniczne z (...) dla KW (...))

W dniu 8 lipca 2021 roku J. S., za poradą długoletniej znajomej, która zajmuje się (...), zawarł z (...) sp. z o.o.
z siedzibą w P., reprezentowaną przez prezesa zarządu – J. W. umowę najmu lokalu mieszkalno-biurowego położonego na pierwszym piętrze oraz na poddaszu budynku położonego w M. przy ul. (...) na czas określony do końca sierpnia 2022 roku. Na podstawie przedmiotowej umowy (...) sp. z o.o. z siedzibą
w P. zobowiązała się opłacać czynsz w kwocie 1.500 złotych brutto miesięcznie, płatny do 10-tego dnia każdego miesiąca oraz koszty eksploatacji budynku. Dodatkowo J. S. udostępnił (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. ogród za budynkiem pod warunkiem, że spółka zadba o niego. Zawarcie przedmiotowej umowy było poprzedzone ustnymi ustaleniami E. P. i prezesa zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą
w P. – J. W.. W sierpniu 2022 roku – wobec treści § 5 pkt 2 umowy z dnia
8 lipca 2023 roku – umowa została przedłużona na czas nieokreślony z prawem zachowania trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia dla każdej ze stron. W dniu 23 lutego 2023 roku J. S. zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. aneks do umowy najmu z dnia 8 lipca 2021 roku, na podstawie którego strony ustaliły wysokość czynszu na kwotę 2.000 złotych brutto miesięcznie oraz ustaliły dalszy czas trwania umowy na okres roku od dnia podpisania aneksu.

(dowód: umowa najmu z dnia 8 lipca 2021r. – k. 14-15, aneks nr (...) z dnia 23 lutego 2023r. – k. 16-17, zeznania świadka E. P. – k. 77-79, przesłuchanie powoda J. S. –
k. 79-82, przesłuchanie prezesa zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. J. W. – k. 82-83)

Wiosną 2023 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. zaprzestała dokonywać płatności czynszu przewidzianego umową najmu na kwotę 2.000 złotych miesięcznie.

(dowód: zeznania świadka E. P. – k. 77-79, przesłuchanie powoda J. S. – k. 79-82, przesłuchanie prezesa (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. J. W. –
k. 82-83)

Pismem z dnia 3 kwietnia 2023 roku J. S. wypowiedział (...)
sp. z o.o. z siedzibą w P. umowę najmu lokalu położonego na pierwszym piętrze oraz na poddaszu budynku położonego w M. przy ul. (...) z dnia 8 lipca 2021 roku ze skutkiem na dzień 31 maja 2023 roku. Przedmiotowe pismo zostało skutecznie doręczone do rąk prezesa zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. w dniu
6 kwietnia 2023 roku.

(dowód: wypowiedzenie – k. 18, potwierdzenia odbioru – k. 19-21, pełnomocnictwo – k. 22)

Pismem z dnia 23 listopada 2023 roku J. S. wezwał (...) sp. z o.o.
z siedzibą w P. do niezwłocznego opróżnienia, opuszczenia i wydania zajmowanego lokalu położonego na pierwszym piętrze oraz na poddaszu budynku położonego w M. przy ul. (...) oraz całej nieruchomości składającej z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz niepogorszonym ponad normalne zużycie nie później do w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie wyznaczył ostateczny termin do usunięcia wszystkich nieruchomości i wydania lokalu
i zajmowanej nieruchomości na dzień 20 grudnia 2023 roku.

(dowód: pismo z dnia 23 listopada 2023r. – k. 23-24, potwierdzenia nadania i odbioru – k. 25-26)

Pismem z dnia 18 grudnia 2023 roku J. S. zawiadomił prezesa zarządu
(...) sp. z o.o. z siedzibą w P. J. W., że wyznaczona czynność przejęcia lokalu oraz całej nieruchomości położonej przy ul. (...) w M. zostanie przeprowadzona w dniu 20 grudnia 2023 roku o godzinie 12:00 przez osobę upoważnioną do przejęcia w imieniu wynajmującego nieruchomości oraz sporządzenia protokołu odbioru. Jednocześnie wskazał, że brak wydania nieruchomości będzie skutkować skierowaniem sprawy do postępowania sądowego.

(dowód: pismo z dnia 18 grudnia 2023r. – k. 27, potwierdzenie nadania i odbioru – k. 28)

W odpowiedzi prezes zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. J. W. poinformował J. S., że wyznaczony przez niego termin z wielu powodów jest niemożliwy do realizacji. Powołał się m.in. na zaniechania J. S. w zakresie wypełniania ustawowych obowiązków będących w hierarchii prawa ponad umowami cywilno-prawnymi wobec najemców, jak i przez organ (...) w M.. Jednocześnie podał,
że w jego przekonaniu faktycznym powodem obecnych żądań opróżniania i opuszczenia lokalu jest to, że spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. nie uległa próbom nakłonienia na drogi remont elewacji i dachu.

(dowód: korespondencja – k. 30-33)

Pismem z dnia 24 lutego 2024 roku prezes zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą
w P. J. W. zaproponował J. S. dwa warianty dalszej relacji względem nieruchomości położonej przy ul. (...) w M.. W ramach pierwszego wariantu wyraził chęć zakupu nieruchomości położonej przy ul. (...) w M. i zwrócił się o podanie ewentualnej ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości. W ramach drugiego wariantu zaproponował zawarcie umowy najmu
i zarządzania obiektem na nowych warunkach.

(dowód: pismo z dnia 24 lutego 2024r. – k. 34-35)

Do chwili obecnej (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. zajmuje nieruchomość położoną przy ul. (...) w M..

(bezsporne, a nadto dowód: zeznania świadka E. P. – k. 77-79, przesłuchanie powoda J. S. – k. 79-82, przesłuchanie prezesa zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą
w P. J. W. – k. 82-83)

Sąd zważył, co następuje:

Zgłoszone powództwo było zasadne i zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Podstawę dochodzonego roszczenia stanowi art. 222 § 1 kc ( rei vindicatio), który swoje umocowanie ma w art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia
1997 roku gwarantującym ochronę prawa własności. Zgodnie z literalnym brzmieniem
art. 222 § 1 kc, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Biorąc pod uwagę okoliczność, że ochrona własności wiąże się immanentnie z charakterem tego prawa oraz treść przywołanej regulacji prawnej, jak
i mającej generalny charakter reguły dowodowej wyrażonej w art. 6 kc, wskazać należy,
że na stronie powodowej spoczywa ciężar wykazania swojej legitymacji do wystąpienia
z roszczeniem windykacyjnym.

Zaznaczyć należy, że w niniejszej sprawie stroną pozwaną jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i w związku z tym w sprawie – co do zasady – nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( tekst jednolity: Dz. U. z 2023r. poz. 725). Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy przez „lokatora” należy rozumieć bowiem wyłącznie osobę fizyczną korzystającą z lokalu na podstawie umowy najmu lub innego tytułu prawnego. W niniejszej sprawie najemcą lokalu była osoba prawna – (...) sp. z o.o. z siedzibą w P., która wykorzystywała lokal powoda w ramach swojej działalności gospodarczej, a zatem nie przysługuje jej ochrona przewidziana tą ustawą, w szczególności w zakresie ograniczeń dotyczących wypowiedzenia umowy najmu, ochrony przed eksmisją, czy obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego. Wobec tego stosunek najmu i jego rozwiązanie należy oceniać wyłącznie na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 659–692 oraz art. 222 § 1 kc. W ocenie Sądu powyższej oceny nie zmienia fakt, że w umowie najmu, o której mowa w pozwie, lokal został określony jako lokal mieszkalno-biurowy. Nawet bowiem jeśli w lokalu przebywały w celach mieszkalnych osoby fizyczne (w niniejszej sprawie – członkowie zarządu pozwanej spółki), to nie przesądza to o jego charakterze jako lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy lokatorskiej, ani nie kreuje po stronie pozwanej statusu „lokatora”.

Zgodnie z treścią art. 672 kc, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu
co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przepis art. 687 kc stanowi zaś, że jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Norma art. 672 kc modyfikuje przepis art. 687 kc w odniesieniu do zwłoki najemcy w zapłacie czynszu najmu lokalu. Podstawowa różnica sprowadza się
do obowiązku wyznaczenia najemcy w piśmie uprzedzającym zamiar wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu (zob. Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, LEX/el. 2024).

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że powód jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem składającej się
z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...), dla której
to nieruchomości Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), a nadto że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalno-biurowego znajdującego się na pierwszym piętrze oraz poddaszu w budynku położonym
na przedmiotowej nieruchomości z dnia 8 lipca 2021 roku. Umowa ta została zawarta na czas określony, pierwotnie do sierpnia 2022 roku, a następnie na czas nieokreślony, zaś na podstawie aneksu z lutego 2023 rok na czas określony, tj. rok, przy jednoczesnym podwyższeniu czynszu najmu z kwoty 1.500 złotych do kwoty 2.000 złotych miesięcznie. Finalnie w sprawie bezspornym przy tym było, że strona pozwana wiosną 2023 roku zaprzestała regulowania należnego powodowi czynszu. Okoliczność tę wprost przyznał sam przedstawiciel pozwanej
w toku jego przesłuchania ( vide: przesłuchanie prezesa zarządu (...) sp. z o.o.
z siedzibą w P. J. W. – k. 82-83). Jednocześnie powód przedłożył pismo
na karcie 18 akt sprawy stanowiące wypowiedzenie umowy najmu lokalu wraz
z potwierdzeniem nadania oraz odbioru przedmiotowej korespondencji przez pozwaną spółkę, jak i pisma z dnia 23 listopada 2023 roku oraz 18 grudnia 2023 roku wzywające pozwaną
do opuszczenia i wydania lokalu powodowi oraz zapłaty zaległości czynszowych oraz innych opłat.

Sąd dokonując analizy akt sprawy oraz uwzględniając fakty przyznane przez strony
co do zaprzestania płatności czynszu przez pozwaną wiosną 2023 roku doszedł do przekonania,
że o ile w chwili złożenia przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu
z dnia 3 kwietnia 2023 roku możliwym jest, że pozwana nie zalegała jeszcze z zapłatą dwóch pełnych miesięcznych czynszów, o których mowa w art. 687 kc, co mogłoby przesądzać
o braku skuteczności wypowiedzenia, to jednak pisma z dnia 23 listopada 2023 roku oraz
18 grudnia 2023 roku, jak i samo wystąpienie z niniejszym pozwem o eksmisję, stanowiły jasne oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy najmu pozwanej. Niewątpliwie bowiem
w dacie sporządzenia i doręczenia pozwanej pism z dnia 23 listopada 2023 roku oraz dnia
18 grudnia 2023 roku, jak i odpisu pozwu, pozwana zalegała z płatnością czynszu za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności. Powyższa ocena znajduje powszechną aprobatę
w orzecznictwie sądowym, zgodnie z którym pozew o eksmisję z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy dostatecznie jasno o woli wynajmującego natychmiastowego rozwiązania najmu, a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na piśmie o tej woli ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 roku sygn. akt V CKN 1480/00, publ. LEX nr 1168714), a w zakresie złożenia pozwu o eksmisję najemcy z lokalu niemieszkalnego – samo złożenie pozwu wypełnia warunek uprzedzenia, co pozwala rozwiązać umowę bez wypowiedzenia ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2011 roku sygn. akt II CSK 587/10, publ. LEX nr 821643).

Stosownie do treści art. 675 § 1 kc, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Tymczasem pozwana (...)
sp. z o.o. z siedzibą w P. do dnia chwili zamknięcia rozprawy nie tylko nie opuściła lokalu i nie wydała powodowi przedmiotu najmu, ale i zajmuje bez tytułu prawnego nieruchomość powoda, w tym część, która nie była wprost objęta umową najmu. Prezes zarządu pozwanej spółki nie przystał przy tym na propozycję ugodowego zakończenia sporu wysuniętą przez powoda na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2025 roku, w ramach której pozwana miałaby dobrowolnie opuścić zajmowaną nieruchomość do połowy maja 2025 roku. Z drugiej zaś strony wskazywał na możliwość opuszczenia przez pozwaną nieruchomości do końca czerwca
2025 roku ( vide: protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2025 r. na k. 137-139 akt sprawy).

Uwzględniając zatem powyższe ustalenia i rozważania prawne, w tym w szczególności fakt, że pozwana mimo wyrażanej przez powoda woli wypowiedzenia najmu, a także zaległości
w płatności czynszu przez pozwaną na rzecz powoda za bliżej nieokreślony okres, począwszy
od wiosny 2023 roku, stwierdzić należało, że powód zasadnie domaga się od pozwanej, która bez tytułu prawnego zajmuje jego nieruchomość, aby ją opuściła i wydała powodowi.

Odnosząc się natomiast do twierdzeń pozwanej co do tego, by powód uchybiał obowiązkom względem najemcy zakresie zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego budynku, w tym standardu ogrzewania wskazać należy, że w ocenie Sądu twierdzenia
te – w świetle zaległości pozwanej w zapłacie czynszu – pozostawały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Pozwana nie zdołała przy tym wykazać, aby powód faktycznie uchybiał jakimkolwiek obowiązkom względem najemcy, w tym by stan techniczny ograniczał możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Co więcej, nawet przy hipotetycznym przyjęciu, że po stronie powodowej występowałyby pewne uchybienia,
to brak podstaw do uznania, że okoliczności te uprawniałyby stronę pozwaną do zaprzestania płatności czynszu, co wynika z przepisów o najmie, a przede wszystkim art. 664 kc. Przepis art. 664 kc uprawnia bowiem najemcę jedynie do żądania – w sytuacji, gdy rzecz najęta
ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku – odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), a w sytuacji gdy, w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą – wypowiedzenia umowy wynajmującemu bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2). Przy czym roszczenie o obniżenie czynszu
z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).
W przypadku wad ograniczających umówiony użytek, do których zalicza się np. brak możliwości dostatecznego ogrzania mieszkania, inne niż wynikające z udzielonych informacji zużywanie energii, czy brak dopływu wody w urządzeniach wodno-kanalizacyjnych w lokalu najemcy, przysługują zatem w/w roszczenia. Najemca nie jest natomiast uprawniony
do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Zaprzestanie dokonywania zapłaty czynszu – w oparciu o subiektywne odczucia samego najemcy – nie może być uznane za uzasadnione działanie kontraktowe, a tym bardziej nie może uzasadniać korzystania z cudzej nieruchomości w oparciu o jednostronnie zmodyfikowaną przez najemcę treść umowy najmu. Bez odpowiedzi in concreto pozostaje kwestia, skoro nieruchomość powoda była w tak złym stanie technicznym, to czemu pozwana – dostrzegając takie okoliczności – nadal korzysta z tej nieruchomości, nie chce jej opuścić, a na pewnym etapie była nawet zainteresowana jej zakupem.

W zakresie argumentów pozwanej spółki podniesionych na rozprawie w dniu
27 listopada 2024 roku, która uzasadniała brak płatności czynszu na rzecz powoda poniesieniem strat, w związku z niedopełnieniem przez niego obowiązków ustawowych m.in. w zakresie utrzymania budynku wskazać należy, że tego rodzaju twierdzenia także nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Twierdzenia o szkodach wynikających z niewłaściwego wykonywania obowiązków przez wynajmującego nie zostały bowiem poparte żadnymi dowodami, jak również nie wskazano podstawy prawnej ewentualnego roszczenia odszkodowawczego, czy też jego wartości. Samo powołanie się przez pozwanego
na poniesienie szkody nie stanowi też skutecznego oświadczenia o potrąceniu, o jakim mowa w art. 498 kc. W niniejszej sprawie pozwana spółka nie tylko nie złożyła więc skutecznego oświadczenia o potrąceniu, ale nie wykazała również istnienia jakiejkolwiek wymagalnej wierzytelności wobec powoda, która mogłaby zostać skompensowana z obowiązkiem zapłaty czynszu.

Odnosząc się natomiast do twierdzeń prezesa zarządu pozwanej spółki, zgodnie
z którymi powód miał rzekomo nielegalnie wybudować na nieruchomości, o której mowa
w pozwie ciąg garaży oraz uzyskiwać z tego tytułu nielegalne zyski wskazać, że okoliczności te – o ile rzeczywiście miały miejsce – powinny zostać zgłoszone do właściwych organów,
a w szczególności do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który zajmuje się badaniem legalności robót budowlanych oraz zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego, ewentualnie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – jako organu właściwego w zakresie zatwierdzania projektów budowlanych i wydawania decyzji administracyjnych związanych z zabudową nieruchomości, a w razie podejrzenia popełniania przestępstwa – prokuratury. Badanie przedmiotowych okoliczności nie należy natomiast
do kognicji sądu cywilnego orzekającego w sprawie o eksmisję, którego zakres badania ogranicza się in concreto do oceny, czy zachodzą przesłanki przewidziane przez przepisy Kodeksu cywilnego dla uwzględnienia roszczenia windykacyjnego właściciela rzeczy,
a w razie istnienia – jak w niniejszej sprawie – wcześniej zawartego stosunku najmu oceny tego, czy stosunek został skutecznie rozwiązany lub wygasł oraz ustalenia tego, czy pozwany faktycznie włada rzeczą bez tytułu prawnego. W tych też okolicznościach stwierdzić należało,
że powyższe zarzuty pozwanej nie mogły pozbawić prawa właściciela – w sytuacji oczywistego
i długotrwałego zaprzestania płatności czynszu – do wypowiedzenia umowy najmu oraz stanowić przesłanki do oddalenia żądania eksmisyjnego w sytuacji, gdy pozwany nadal korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego.

Jedynie na marginesie wskazać należy, że w świetle wyżej zaprezentowanych poglądów
i zapatrywań prawnych bezprzedmiotowym byłoby prowadzenie postępowania dowodowego zgodnie z wnioskiem pozwanej o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków A. P., L. M., G. P., T. R. i A. S..
Na przeszkodzie uwzględnieniu tego wniosku stały tak względy merytoryczne, jak i względy ekonomiki procesowej, gdyż przeprowadzenie wnioskowanych przez pozwaną dowodów przedłużyłoby znacznie postępowanie i spowodowałoby wystąpienie dodatkowych nieuzasadnionych jego kosztów.

Mając zatem powyższe na uwadze – na podstawie art. 222 § 1 kc – orzeczono jak
w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku – stosownie do jego wyniku –
na podstawie art. 98 § 1, § 1 ¹ i § 3 kpc, art. 109 § 2 kpc w zw. z § 7 pkt 1 i § 15 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat
za czynności adwokackie ( tekst jednolity: Dz. U. z 2023r. poz. 1964), zasądzając od pozwanej
(...) sp. z o.o. z siedzibą w P. na rzecz powoda J. S. kwotę
5.288 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Sąd dokonał weryfikacji przełożonego przez pełnomocnika powoda spisu kosztów z k. 131 akt sprawy i uznał, że uzasadnionymi kosztami procesu była wymieniona w nim opłata sądowa od pozwu w kwocie 400 złotych, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych, koszt dojazdów poniesiony przez pełnomocnika powoda na rozprawy w dniu 27 listopada 2024 roku oraz w dniu 23 kwietnia 2024 roku na trasie B.-M.-B. (350 km x 1,23 km x 2) w łącznej kwocie 861 złotych, koszt dojazdu powoda na rozprawę w dniu 27 listopada 2024 roku w kwocie
2.010 złotych, co odzwierciedlają dokumenty z k. 134-136 akt sprawy, a także wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.000 złotych, które mieści się w granicach kształtowanych pomiędzy stawką minimalną a jej sześciokrotnością.

/-/ sędzia Krzysztof Połomski